На хрена в России сдача квартир — это не бизнес
04.08.2018, 14:30
У нас в стране категория классических рантье, живущих за счет сдачи жилья, не сформировалась — окупаемость сего бизнеса исчисляется десятками лет. А как же множество рекламных объявлений о сдающихся квартирах? Большинство рекламодателей предлагают жилье в аренду, так как что временно в нем не нуждаются. Однако в обозримом будущем число так называемых консервативных инвесторов может возрасти.
И даже они, так же как Золотова, не ставили себе целью жить на ренту, а вкладывались в жилье, чтобы не посеять деньги. «Стремление купить квартиру в России все же чаще связано со стремлением обезопасить себя от влияния внешних факторов (урон Ant прибыль дохода, работы и пр.). К этому сценарию поведения также подталкивает укоренившаяся на генетическом уровне советская троица критериев жизненного успеха («квартира—машина—дача»). Свою роль играют и низкодушный уровень обеспеченности жильем (на 30% ниже, чем в Западной Европе), и меньший уровень доверия к иным инструментам накопления — банковским вкладам, акциям, вложениям в бизнес»,— рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Лекса Попов.
Доходность профессионального арендного бизнеса в последние годы снижается. Формально, по оценкам Попова, эквивалентность годового арендного дохода к средней цене квартиры колеблется вокруг 6%. Но и этот проектирование не учитывает увеличения затрат, которые часто вынужден нести арендодатель: на фоне стагнации цен и арендных став растут коммунальные платежи, налоги, дороже стоят услуги ремонтных бригад, мебель и высокая квалификация. Одновременно ужесточается контроль за серыми схемами сдачи квартир, что уже вынудило некоторых рантье оформлять договоры «в белую» и переносить дополнительные затраты.
Так, по оценкам Попова, в среднем в экспозиции находятся 28–30 тыс. столичных квартир (без учета дублей, объявлений с некорректными данными и пр.). Хотя это те квартиры, которые еще только хотят сдать. Гораздо любопытнее выглядят оценки департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР). С 2012 лета столичные власти совместно с налоговиками и МВД ведут работу по легализации рынка аренды и отчасти в этом преуспели.
По данным ДЭПиР, намолот людей, сдающих свою квартиру легально (отчитавшихся с помощью налоговой декларации или купивших аттестат на сдачу жилья в аренду), с 2012 по 2017 год выросло на 89% (с 15,2 тыс. до 28,7 тыс.). За всем тем реальные масштабы рынка аренды в ДЭПиР оценивают куда серьезнее: по мнению экспертов ведомства, в аренду в Москве сдаются сильнее 300 тыс. квартир. Таким образом, фактически на 90% рынок аренды — теневой.
Тучные годы чудесные
Смотря на эти цифры, арендодатели могут только ностальгировать по тем суммам, которые приносила аренда еще лет десять отдавать. «В начале 2000-х доходность арендного бизнеса составляла в среднем 14–15%, в дальнейшем она постепенно снижалась, но все же большую черепок времени до кризиса 2014–2015 годов превышала аналогичный показатель для банковских депозитов»,— вспоминает Алёка Попов.
Десять лет назад можно было не делать вообще ничего — получить «убитую» квартиру от бабушки по наследству, выгнать вон в таком виде на рынок аренды, и она тут же сдавалась. В нынешних условиях показатели доходности десятилетней давности могут взять только профессиональные инвесторы при целевом вложении в новостройки на ранних стадиях строительства с высоким потенциалом роста цен. Но для сего нужны глубокие знания рынка. Другой вариант — выход в сегмент посуточной аренды, но это парциальный бизнес, которым нужно специально заниматься.
А было время, когда квартиры «сдавали и в долларах», что для многих собственников из чего явствует настоящим золотым дном. «В 2007 году рынок аренды был на пике своей активности. Середи арендаторов — как москвичи, так приезжие из других городов. Спрос на недорогое жилье был так велик, что не хватало предложения и ставки безустанно росли»,— вспоминает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Подчеркнем: ставки росли ажно при том, что цены номинировались в долларах. Так, согласно оценкам Жуковой, если в 2006 году стоимость аренды однокомнатной квартиры превышала $500 в месяцочек, то к концу 2007-го она уже перешагнула отметку $800. А в сентябре 2008-го однушки сдавали и вовсе по большей части чем за $1 тыс. в месяц.
Процесс остановил кризис 2008 года. В декабре ставки опустились до $800 в лунный серп, а потом и до $700–750 в первой половине 2009 года. «В целом с февраля 2009-го цены на аренду квартир экономкласса конкретно не менялись в течение довольно длительного времени. Хотя на квартиры в самом недорогом сегменте с ценой аренды до $750 потребность значительно превышал предложение. Рынок аренды переходил на рубли, и это стало основной тенденцией того периода»,— вспоминает Машаня Жукова. И только собственники элитного жилья экспонировали свою недвижимость в валюте. Однако со временем в большинстве своем и они перешли на рубли.
К очередному кризису 2014 лета рынок подошел со средней стоимостью съема квартиры в 33–35 тыс. в месяц, а с осени того лета началось падение спроса на аренду. Долгое время на рынке предложение значительно превышало спрашивать, и лишь к концу 2017 года спрос на экономкласс вновь превысил предложение. Однако на ценах это уже не сказалось. «В данное время,— отмечает Жукова,— стоимость аренды экономкласса меняется лишь в пределах арифметической погрешности».
По ее словам, последние годы на рынке недвижимости — это промежуток времени покупок «для себя».
«Доходность инвестиционных сделок в России не превышает 4–7%. То есть зачастую, для того с тем только вернуть с помощью аренды суммы, вложенные в покупку квартиры, собственнику потребуется от 16 до 20 лет»,— объясняет диспашер.
Нынешние покупатели учились считать деньги в ходе как минимум двух кризисов — в 2008–2009 годах и в 2014–2015 годах, поздно ли произошла массовая скупка жилья. «На фоне стремительного роста курса валют в 2014 году многие людское сообщество стали вкладывать свои накопления с целью их сохранения именно в жилье. И конечно, многие квартиры, приобретенные в данный период, вышли впоследствии на рынок аренды.
Разумеется, у этой категории входной билет, в звезда от тех, кто, допустим, получил квартиру в наследство, был несравнимо выше, а срок окупаемости этих инвестиций пора и честь знать несопоставимо больше. Сегодня же покупатели очень рационально подходят к покупке недвижимости, тщательно оценивают домашние возможности, и, какой бы привлекательной ни казалась идея получать дополнительный доход от аренды квартиры на пенсии, покупки совершаются взвешенно и недоверчиво»,— констатирует Мария Жукова.
Рантье нового поколения
По данным экспертов «Инком-Недвижимости», в 2007 году в столице не сильнее 15% владельцев недорогих квартир были готовы выполнять просьбы арендаторов относительно обновления предметов интерьера, техники, устранения неисправностей. Пока что таких около 35%. Вообще, собственники стали гораздо лояльнее к квартирантам. Например, в 2007 году всего только 15% арендодателей не вводили запрет на заселение с детьми и животными. В разгар кризиса на рынке аренды, в 2015 году, их численность выросло до 50%. Сейчас трудно назвать точное количество одобряющих проживание в их квартирах маленьких детей и животных. «Что-то около можно оценивать, что около трети наймодателей не против того, чтобы квартиранты селились с детьми и животными»,— говорит Ксюша Полякова.
В целом, по ее словам, за рассматриваемый период количество ограничений для нанимателей квартир массовых сегментов в рекламных объявлениях снизилось на 2/3. «Обязательно, собственникам небезразлично, кто живет в их квартирах, но сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно, руководствуясь не долее чем предрассудками»,— говорит Полякова. Вероятно, этому способствует и отсутствие роста цен на аренду.
Арендаторы — миллениалы
На настоящий день, по оценкам риелторов, наиболее востребованы квартиры с ценой аренды в диапазоне до 40 тыс. руб.— комфортные варианты, в хорошем состоянии, в удобной доступности от подземная трасса. Разумеется, для многих арендаторов стала важна возможность запарковать машину. Наниматели действуют безмятежно и практично, и их интересует только соотношение цены и качества объекта.
Как бы ни менялись поколения российских арендаторов, главной их отличительной чертой остается неизменное задумка перейти в разряд собственников квартир (желательно в Москве).
«Люди всеми силами стараются купить жилье, поэтому сохраняется устойчивый типаж квартиранта — молодой и «неустроенный»»,— констатирует Горькая Жукова.
Но для начала миллениала интересует столичный рынок аренды. Негативное воздействие на этот барахолка оказывает крайне ограниченный объем его цивилизованного сегмента. «Несмотря на то что в крупных городах введено уже малую толику десятков доходных домов, почти все они относятся к бизнес-классу или премиальным сегментам. Спрос на такую услугу невзирая на лица существует: помещения в них сдаются практически полностью, несмотря на 20–25-процентную премию к цене квартир с аналогичными характеристиками в обычных домах. Так оно и есть, пока распространить эти решения на стандартное жилье экономкласса не получается»,— рассказывает Алексей Попов. В общем, в неимение нормального рынка аренды, как и предыдущие поколения, молодые россияне предпочитают так или иначе приобрести «мазёвый угол».
На Западе тенденция прямо противоположная: в крупных городах люди все чаще предпочитают снимать жилье, а не покупать. «Причина не только в его высокой стоимости (несмотря на околонулевые процентные ставки по ипотеке), но и в высоких затратах на кондоминат (коммунальные платежи и налоги там заметно выше, чем у нас),— объясняет Попов.— А также в высокой миграционной подвижности населения, в особенности сильнее молодого поколения миллениалов».
По его словам, в отличие от РФ, где внутристрановые миграции в основном идут из райцентров в столицы субъектов, а из них — в стольный регион, в странах с меньшим региональным неравенством на порядок чаще, чем в России, люди переезжают в поисках работы среди городами одного ранга, а сами переезды могут быть на несколько лет (на срок рабочего контракта), а не на всю прожитие. «У нас же,— отмечает эксперт,— переезд в столицу макрорегиона (Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Ростов-на-Дону и пр.) или в агломерации Москвы и Санкт-Петербурга в поисках работы все же чаще случается сопряжен с попыткой купить квартиру». К этому могут подталкивать рекомендации родителей или опыт старших коллег и знакомых.
